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TORRE DE LAS ESCLAVAS (calle 26 de Marzo, calle Ellauri y José Benito Lamas)
Estudio de viabilidad urbana e impacto ambiental para la construcción de un sobre elevado en la proa constituida por las calles 26 de Marzo, Ellauri y José Benito Lamas. Varias etapas realizadas en estudio, anteproyecto y proyecto completo.
Anteproyecto aprobado por la Junta Departamental de Montevideo. Superficie aproximada 10500 metros cuadrados.
No construido.
Memoria descriptiva.
Se propone un edificio sobre-elevado de las siguientes características: Subsuelos: destinados a garajes con capacidad total para 71vehículos.
Planta Baja: halles de acceso (26 de Marzo y J Benito Lamas) y áreas enjardinadas destinadas a usos público y semipúblico.
Superficie edificada cerrada: 198 ms2, FOS 20 %.
Áreas cubiertas exteriores (volados cuerpo edilicio y acceso a garajes): 295ms2. Áreas enjardinadas (retiros, y caminerías de acceso público y garajes): 804 ms2. FSL 80% (Factor de suelo libre)
Basamento:
4 niveles (pisos 1, 2, 3 y 4) h=+ 12.87mts., cota de acordamiento con el edificio de la Congregación Esclavas del Sagrado Corazón: unidades residenciales de bajo metraje. Superficie edificada : 498 ms2, 49.00 %.
Piso 5 (articulación de volúmenes), nivel +12.87, áreas comunes, SUM, piscina y azoteas enjardinadas.
Superficie edificada cerrada: 232 ms2, FOS 23 %.
Superficie azoteas enjardinadas 261 mts2.
Un cuerpo sobreelevado por encima de la cota 12.87 de 6 niveles habitables destinados a vivienda con una cota superior h=+31.60 mts. Con 18 unidades residenciales de 2 y 3 dormitorios.
Superficie edificada (terrazas incluidas): 300 mts2, FOS 30 %.
Cotas referidas al 0.00 del predio ubicado en el punto medio de la linea límite del terreno sobre la calle 26 de Marzo.
Sobre cota superior +31.60 se desarrollan las salas de máquinas de ascensores, tanques para reserva de agua de consumo e incendio, tanques de aguas pluviales para consumo higiénico (aguas grises), almacenamiento de agua caliente por captación de energía solar, calderas y pérgola de sustentabilidad (evita el calentamiento del edificio) con sistemas de captación de energía solar térmica y eólica para iluminación de bajo consumo, ordenadas dentro de un recinto geométrico armónico con la estética del edificio.
Fundamentación urbanística de la propuesta.
Descripción del entorno inmediato.
Se trata de un predio de características únicas e inusuales en la trama de Pocitos, posee frente sobre las calles 26 de Marzo, Ellauri y José Benito Lamas, es lindero por Lamas con el edificio sede de la Congregación de las Esclavas del Sagrado Corazón, obra de los arqs. Elzeario Boix y Eduardo Boix Larreta, y por 26 de Marzo con el jardín frontaldelaIglesiapertenecienteal mismoconjunto.
Sobre la calle Ellauri enfrenta a un pequeño espacio público en forma de plazoleta con el monumento a León Tolstoi.
El predio se encuentra edificado parcialmente y en él actualmente funciona un depósito y local de venta de supergás.
Del estudio del entorno, resalta la fuerte presencia de un patio central de planta cuadrada que conforma el Claustro del edificio de las Esclavas, rodeado por edificaciones de altura similar con algunos acentos (cumbrera de la Iglesia (18.40 mts.) y torres de circulaciones (14.89 mts.) relacionadas a la cota cero de referencia). EsteedificiosobrelacalleJoséBenitoLamas tieneunaalturamínimade12.87ms., con el padrón a edificar; altura de referencia a los efectos de la aplicación de criterios de acordamiento.
El lindero sobre 26 de Marzo forma el Jardín de acceso a la Iglesia, edificación que se encuentra retirada un promedio de 11.67 mts., con respecto a la alineación oficial de la calle, posee un tratamiento paisajístico correcto que armoniza muy bien con el lugar. Sobre las calles 26 de Marzo y Ellauri se desarrollan las siguientes construcciones en altura bajo la aplicación de normativas vigentes al momento de su construcción:
. Un volumen de 30 ms. de altura más gálibo de 45o se desarrolla sobre el frente a la calle 26 de Marzo, que genera una medianera vista y un conflicto de escala con las viviendas sobre la esquina de Losé Benito Lamas.
. Un volumen escalonado de diversa alturas (17, 22, 27, 30 y 35ms.) en la proa que conforman las calles Ellauri y 26 de Marzo.
Ambos edificios responden a las alineaciones actuales, y en caso del último aplica la normativa de cuerpos cerrados salientes reglamentaria.
Es un área rica en visuales cercanas, lejanas y quebradas en virtud de la espacialidad consecuente del cruce de las tres calles y la conformación topográfica del lugar.
Es un área de gran actividad circulatoria, vehicular, razones por la cual y en virtud de orientaciones sugeridas por el Departamento de Planificación Urbana, la sociedad propietaria del predio ya ha realizado un estudio de impacto de tránsito para anexar a la solicitud de Formula A que corresponda.
La zona constituye un paseo peatonal de gran actividad, con armonía en el tratamiento de los espacios pavimentados y verdes semipúblicos, jardines con abundante césped, rejas de buen diseño, árboles de ornato público de buen porte, y especies de calidad en los retiros, aunque son necesarias mejoras en la calidad del espacio público (plazoleta Tolstoi), para jerarquizar la calidad espacial que vegetación y entorno proponen.
Consideraciones urbanísticas sobre el edificio propuesto.
Singularidad del predio:
. La magnitud del predio con una superficie de 1002 ms2.
. Frente a tres calles de excepcionales dimensiones para el apretado parcelario de Pocitos: 22.65 ms. sobre José Benito Lamas, 15.45 ms. sobre la calle Ellauri y 23.78 ms. sobre 26 de Marzo.
. Situación edilicia lindera; medianera con el Convento de las esclavas del Sagrado Corazón por Calle José Benito Lamas y un retiro enjardinado que conforma un interesante atrio urbano de la Iglesia del Convento sobre la calle 26 de Marzo.
. La situación especial de esta esquina en forma de proa habilita, posibilita y justifica sin lugar a dudas una excepcionalidad de altura, conformando un edificio hito, un acento urbano dej erarquización de la trama y el tejido.
Estrategia edilicia de la propuesta:
. Reconocer la fuerte geometría que propone la preexistencia edilicia del conjunto convento-iglesia, que sin tener gran relevancia arquitectónica patrimonial, es el resultado de ordenar la masa edilicia en torno a un patio cuadrado de grandes dimensiones y de fuerte presencia en el ordenamiento de la manzana.
. Las alineaciones de la edificación propuesta reconocen esta fuerza compositiva, recomponiendo el patio y respetando esa geometría particular. La propuesta propone retiros voluntarios a los efectos de cuidar y preservar las relaciones de escala con las tres calles e integrar el retiro-atrio exterior de la Iglesia.
Retiro sobre calle José Benito Lamas: respeta la alineación del convento 4.75ms. Retiro sobre Ellauri promedio: 6.80 ms., variable desde 4.15ms. a 9.60ms.
Retiro sobre 26 de Marzo: 6.80 ms., variable de 4.00 ms. a 9.60 ms.
Retiro lateral sobre Iglesia: 5.00 ms., que se propone parquizado y de acceso público, formando continuidad con el atrio de la Iglesia.
. Reafirmar la apertura espacial del lugar, proponiendo una planta baja muy transparente, con baja ocupación de suelo, y permeable al uso público a nivel peatonal a través del acondicionamiento del retiro en forma de plaza pública.
. Proponer una arquitectura de volúmenes simples, una estética sencilla y una geometría contundente que por su racionalidad contribuya al ordenamiento urbano del sitio.
. Buscar la máxima esbeltez razonable para el sobreelevado que se propone. El volumen sobre la calle José Benito Lamas de 12.87ms. de altura permite resolver la relación con el entorno y la reconstrucción virtual de los ritmos y masa edilicia de la manzana. El sobreelevado se desarrolla en un prisma de base de 20 x 15ms procurando minimizar el FOS (30,%). A su vez la ubicación estratégica del sobreelevado en el predio, que se aleja siempre una distancia superior a los 30 ms., reafirmalaregularidad delpatiodeplantacuadradadelclaustro.
. El tratamiento del piso 5, sin unidades habitables, destinado a servicios comunes, y azoteas enjardinadas reafirma el reconocimiento de la cota +12.87, como línea fundamental en la definición espacial del sitio, y de las alineaciones sobre la calle José Benito Lamas.
. Atendiendo a los índices y aplicando criterios razonables de edificación en la zona, con un FOS del 60 % en un terreno de 1002 ms2., en 30 ms. de altura ( PB y 11 niveles), tendríamos un volumen construido de 7214.40 ms2.
El edificio propuesto, con 31.60 mts. 10 plantas habitables, implica un volumen a construir de 4277 ms2., lo que equivale a un FOS promedio de 42 %
Criterios de Sustentabilidad para el Edificio Propuesto.
El proyecto edilicio se ajustará a la nueva normativa nacional y municipal relacionada a la reducción de demanda de energía para acondicionamiento térmico y en forma adicional apunta al cumplimiento de requerimientos de eficiencia energética de códigos de construcción internacionales aún más exigentes.
En particular se consideran como referencia Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios.
Como parte de las estrategias del diseño se plantea incorporar una doble piel en la fachada oeste del edificio de forma de mejorar la protección solar manteniendo los niveles de iluminación natural.
Asimismo y coherentemente con la aplicación de criterios de sustentabilidad se realizará un análisis del ciclo de vida de los materiales involucrados así como el nivel de energía incorporada en los mismos.
En tal sentido el equipo proyectista ha realizado gestiones con la Facultad de Arquitectura, para obtener reconocimientos de calidad de los procesos de proyecto en materia de sustentabilidad, e instrumentar la obtención de posibles certificaciones de cumplimiento con normas internacionales en la materia.